2021.11.09

工作原因，钝哥经常会看到大额走账，收款方是某某地产公司，也会接到很多客户的咨询，问钝哥：

现在买房还能买吗？手上有一些钱，该买套房还是继续在银行买理财？

房住不炒，大家都已经看到了最近几年国家对待房产买卖的坚决态度，相信未来很长一段时间内，国家对待房地产的态度不会变。

所以，钝哥基于坚持房住不炒的大前提，鉴于咨询的朋友特别多，站在中性的立场上，分析一下买房和买理财有什么不同，最后到底该买什么，看完后面分析之后自己应该会有一个判断。

01

买入动机不同：居住VS保值增值

绝大部分人买房的目的很简单：居住。

对于没有住房的青年，买房居住是刚需；对于上有老下有小的中年人，换一套稍微大一点的房子改善居住条件是刚需；对于事业小有成就，小有积蓄的中年人，从比较偏远的地方搬到市中心，缩短上班通勤距离，享受更优质学区和医疗，也是刚需。

但是如果已经有2-3套刚需房，也没有改善的动机，纯粹以持有房产，待价而沽，那就有“炒”的嫌疑，并且未来收益不一定美好，这个时候不建议继续入手了。

保证居住的同时，享受经济增长和城市发展

绝大部分人买入理财的目的更简单：保值增值。

保值增值不需要多解释，在满足了家庭基本生活所需、子女教育所需、父母养老所需、住房月供等日常开销之外，如果还有一些结余，我们应该将结余资金放入银行理财，根据自身风险承受能力选择适合的理财产品，达到保值增值的目的。

02

投资三性不同

投资都有三性：流动性、收益性、安全性。

这三性也是“不可能”铁三角，没有任何一种投资能同时具有最好的流动性、收益性和安全性，只能在三性中有所取舍，尽可能找到符合自己需求的平衡点。

流行性方面：房产＜理财

单套房产价值高，少则几十万，多则上亿，作为下家买家，需要考虑的因素也非常多，房屋价格、地址位置、学区、商圈、医疗、楼层、朝向、装修风格、小区环境、首付金额、贷款资质等等，非常难匹配到合适的买家，住房不是你想卖就能卖的。

房产的交易流程也很长，从签订合同到交定金，从交首付到买家银行贷款审批、原银行贷款余额解押，从贷款审批完毕到房产过户，尾款交付或二手房按揭贷款放款，整个流程快则2-3个月，如果慢的话至少半年以上才能拿到尾款。就算是全款销售，也至少需要半个月以上时间。

而银行理财期限丰富，可以根据投资人需求自行选择，从每天都可以买入或卖出的“天天系列”理财产品，到三个月、半年、一年甚至更长的封闭式理财产品都有。甚至急用钱时，通过理财产品质押，也能拿到很大比例的资金应急，质押流程在各类贷款中算得上是最简单的贷款品种了，很多银行支持线上自助一键质押和实时放款。

房产投资流动性差，一般持有年限建议5年以上甚至更长，理财产品投资期限丰富。

安全性方面：房产＞高权益仓位理财投资

房产特指住宅，且是大中型城市的主城区住宅。

权益仓位是指理财产品的股票投资比例。

如果理财产品只投资银行存款、同业存款、国债等低风险标的，那就几乎没有风险，钝哥就不讨论了。

在目前房住不炒的前提下，住房大涨的概率很小，但是理性来看，大中城市的住房价格单边下行的概率比较小。

钝哥有一个房价的大概公式：

房价涨幅=经济涨幅（约等于收入涨幅）+通货膨胀率+城市化速度（城市总人口增长率）

如果长期下跌，这三个指标总和要长期为负数，对于大中型城市来说是比较难的。

回头看高权益仓位的理财产品，股票投资本来就是高风险投资，就像今年股票市场的各种白马股：“茅”，现在股价还在半山腰的公司还有不少。

收益性：房产≈理财

短期来看，房产和理财没有可比性。

时间维度拉长到5年以上，根据安居客数据，以钝哥所在的重庆为例，2012年重庆主城住房均价6500元/平方，2021年底均价12500元/平方，大概年化涨幅10%左右。

钝哥为求准求，高权益仓位的理财产品收益参考沪深300指数年化收益，根据编制沪深300指数的中证指数公司官网数据，沪深300指数近10年年化收益7.64%。

考虑房住不炒的大前提，未来房价必然比前10年涨幅更低，所以房产投资收益和理财投资收益，不好说，整体来看相差不大。

03

持有成本不同：房地产税VS资本利得税

大家都知道，在国内购买理财、购买基金股票，盈利的部分，本来是需要交资本利得税，只是目前现行政策是免税，什么时候恢复交税？国家保留收税的权力。

重庆、上海已经试行房地产税10来年，10月国家再次扩大房地产税试点城市范围，房地产税落地势在必行，且已经很近了。

所以目前持有成本来看，房产＞理财。

04

选择面不同

购买理财可选范围非常广，投资于所有行业、所有地域、国内国外，理财产品的投资标的囊括所有空间维度，还包括期权、期货等时间维度投资。

而房产投资，对于99.9%的人来说，只能选择购买自己所在城市的房产。

从选择面来看，房产＜理财

05

增长逻辑不同

房价上涨的逻辑：经济增长+通货膨胀+城市化进程

理财/股票/基金增长的逻辑：经济增长+行业增长+公司利润或潜在利润增长

从增长逻辑来看，房价上涨因素更宏观，理财上涨相对更微观，一方面选择面更广，另一方面，选错的概率也更大。

06

判断是否泡沫的标准不同

买房怕买到高点，买股票买基金也怕买到高点，两者判断是否估值过高的标准不同。

股票一般看市盈率=股价/每股收益，市盈率过高，一般就要警惕是否估值过高，是否有泡沫，是否会有大幅下跌的风险。

买房一般看房价收入比=房屋总价/平均年收入，关注的是一个人不吃不喝，房价不涨的前提下多少年才能买一套房子。

目前公认的国内大部分城市的房价收入比偏高，钝哥以为，目前房价上涨空间较小，收入空间提升很大（互联网、人工智能、高精特新行业崛起等），所以房价收入比未来下降的可能性大。

并且，目前房价收入比的分母中收入，还用的是人均年收入。

钝哥以为，应该是取中高收入群体的收入作分母，因为核心地段的高房价，从来就是以高收入群体的购买力为准的。低收入群体入住公租房、廉租房、共有产权房是未来大趋势，也是这类产权形式的房屋蓬勃发展的原因。

所以，房产是否有泡沫，股票是否有泡沫，没有统一的标准，需要自己判断。

07

总结：到底该买房还是买理财？

要看你所处的人生阶段。

如果你无房、如果你有改善房屋大小的刚需、如果你有改善房屋地段的刚需，毋庸置疑，你应该毫不犹豫去买房，因为此时你买房的主要原因是“居住”属性，而不是看中未来房屋的“增值”属性。

如果你已经有2-3套房，且没有换房的需求，那么你应该选择适合自己的理财产品，因为理财产品选择面更广、潜在收益不错、流动性也更好。

以上涉及面较广，只是钝哥的个人思考，难免有疏漏，不构成任何建议，欢迎各位留言交流探讨。